海南岛自由贸易港黑心开发商没有人管关于现代美居2号楼房屋问题的函-海角论坛

海南岛自由贸易港黑心开发商没有人管关于现代美居2号楼房屋问题的函

海南现代美居投资有限公司：

我们是现代美居住宅项目2号楼的业主，近期收到贵司房屋查验交付的通知，各业主已按照合同约定时间前往贵司指定地点开展房屋查验活动。针对前期房屋现场查验实际情况，现提出以下异议，要求贵司给予书面答复并进行整改。存在的问题具体如下：

1、 贵司本项目要约广告涉及虚假宣传问题

现代美居住宅项目于2016年10月11日取得建设工程规划许可证（证号：建字第460100201600182号），后因部分建筑高度超出部队限高要求，贵司向相关规划部门申请规划变更，将原项目规划方案中的3号楼由2个单元增加至3个单元。至此，项目整体绿化面积、公用部分面积均有变化。本次变更于2017年9月30日-2017年10月19日在海口市规划委网站进行公示。根据售楼要约广告、售楼处现场沙盘和业主签署的合同内容，贵司未对规划变更事宜进行告知及宣传材料调整（广告宣传材料及沙盘均未变更，详见下图），仍以原规划内容作为项目销售宣传内容对外进行项目销售推广。截至房屋查验交付通知下发之日，贵司均未主动告知规划变更事宜。根据中华人民共和国广告法第一章第四条“广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。广告主应当对广告内容的真实性负责。”相关内容，我们对本项目的前期销售宣传合法性提出异议。

二、贵司涉嫌非法变更本项目规划

贵司告知因为部队限高原因，取消现代美居5栋十几户，为弥补损失，贵司向规划局申请更改规划加盖。贵司申请更改规划时报备为该项目未销售，调整方案技术指标基本符合控规及技术规定要求。根据我们的调查，贵司于2017年2月已经将现代美居6栋及8栋销售给客户，贵司申请修改规划时是否存在故意隐瞒、反馈不实信息等违规行为？申请变更规划行为是否合法合规？贵司为什么要在一栋已经加盖几十户的情况下还要额外在三栋增加一个单元，这种单纯追求利益的随意变更是否合法合规？由于3栋加盖一个单元，严重影响2栋视野，同时造成泳池面积大幅减小，与销售期间宣传不符，涉嫌欺诈销售，哄抬房价。修改规划变更应召开听证会，并征得与之关系利害人的意见。贵司在修改规划变更后，未通过任何方式主动告知所有购房业主，业主对本小区的规划更改毫不知情！

（注：1、根据《商品房销售管理办法》第二十四条规定：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

2. 根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

3.根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十条规定：人民政府或者县级以上人民政府城乡规划主管部门有下列行为之一的，由本级人民政府、上级人民政府城乡规划主管部门或者监察机关依据职权责令改正，通报批评；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分：

（一）未依法组织编制城市的控制性详细规划、县人民政府所在地镇的控制性详细规划的；

（二）超越职权或者对不符合法定条件的申请人核发选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证的；

（三）对符合法定条件的申请人未在法定期限内核发选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证的；

（四）未依法对经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布的；

（五）同意修改修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图前未采取听证会等形式听取利害关系人的意见的；

（六）发现未依法取得规划许可或者违反规划许可的规定在规划区内进行建设的行为，而不予查处或者接到举报后不依法处理的。

3． 贵司涉嫌违规交房

根据建设工程质量管理条例，房子必须经过住建局跟房管局相关部门验收通过后，才能交房。贵司并没有给我们提供具备住建局用印的《建筑竣工验收备案表》，故贵司存在违规交房行为。

四、房屋主体结构渗水问题

根据贵司发出的查验交付通知，我们于2019年6月28-6月30日进行房屋查验确认工作，目前发现1-3单元各户型均出现不同程度的渗水，渗水部位主要集中于卧室墙面离地

0.5~1米高处及卫生间墙面离地0.1~0.5米高处（详见附件）。

根据本项目买卖合同第八条第三款“该商品房经设计、施工、监理、勘察四个建设相关单位现场验收认可合格。”相关内容，我们对本项目房屋主体结构验收是否合格提出异议。

5、 房屋全装修质量问题

经前期房屋查验，我们对房屋全装修质量合格提出异议，具体内容如下：

1.各户型卫生间未按照买卖合同约定安装“三合一卫浴系统”；马桶坐便器坐围较小，未能满足正常成年人的如厕需求。

2.二栋1、2、3各单元各户型均出现不同程度的瓷砖空鼓现象，部分户型瓷砖空鼓率占房屋套内总面积的30%。

3.所配置的入户门把手、室内开关插座、强弱电箱等配件实物做工粗糙，与样板间严重不符，部分配件已生锈。（详见附件）

4.厨房配置的整体橱柜、抽油烟机等产品均为品牌淘汰品，产品质量及品牌售后维修无法保障。（详见附件）

5.玄关配置鞋柜尺寸过大，未按户型实际情况进行产品配置。

针对上述问题，现我们要求贵司整改方案如下：

1.更改规划后的泳池太靠近2栋，跟我们买房时的宣传完全不一致，给2栋全体业主的生活跟休息带来了很多困扰，严重影响了2栋的绿化率、居住美观性跟舒适性，我们花了昂贵的价格买的房子却跟当时宣传的完全不一致，故要求开发商给2栋每户业主按建筑面积每平方赔偿两千元整人民币用于补偿业主们更改规划后造成的损失。

2.现在交付给2栋各位业主的房屋，远远低于样板房的标准，跟购买时跟业主宣传时的2500元/平方米的精装修相差甚远，故要求开发商给我们每户业主按建筑面积每平方米赔偿两千五佰元整人民币，让业主重新装修。（目前该项目样板间已拆除）

注：根据《海南省商品住宅全装修管理办法》(试行)的通知第十八条

建设单位应当在预售许可前按照装修设计文件设置样板房及产品展示区，鼓励设置装修施工工艺展示。样板房要真实反映装修标准和施工质量，作为房屋交付参照标准，交付的装修质量和标准不能低于样板房标准。样板房保留的时间自全装修商品住宅交付之日起不少于1年，或者自工程竣工验收备案之日起不少于2年。

3.根据建设工程质量管理条例，房子必须经过住建局跟房管局相关部门验收通过后，才能交房，贵司并没有给我们提供相关验收文件，所以贵司存在逾期交房行为。根据合同约定，每逾期一日，贵司应该按已付房价款万分之一的违约金赔偿给每位业主。

4.要求查阅本项目规划方案相关文件，包括不限于项目原规划方案、项目变更方案、政府职能部门审批同意的有关文件。

5.要求贵司查明房屋主体结构渗水原因，提供合理、合规的整改方案，并以书面形式公示。同时，明确渗水问题整改完成时限及相关质保期限。

6.要求提供整套项目水电施工图，以便开展房屋整改查验。

7.要求提供房屋全装修涉及的房屋配件生产合格证明及售后服务保修卡。

8.目前，本项目存在较严重的主体结构渗水及装修质量问题，前期各业主已根据贵司要求，将相关问题上报。将屋面防水工程、有防水要求的卫生间，房间和外墙面的防渗漏等关于整个房子的防水问题延长质保期10年以上，若相关问题复现、则免费更换相应的材料、免人工费用。鉴于，相关问题整改涉及面较广、整改时间较长，将促使房屋交付使用期限滞后，现呈请贵司与物业管理单位协商，针对项目实际情况定合理的物业管理费用缴纳制度。

9.在1栋和2栋之间栽种更多绿植、尤其是夏天能成荫的树木，灌木，扩宽泳池面积，参照沙盘样式补足小区配套设施；

综上所述，要求贵司予以重视，并在2019年7月22日之前以书面的形式把贵司答的复跟整改方案邮寄到我们每位业主家中。已签署的商品房合同跟国家相关法律不符的，以国家相关法律为准。我们全体业主保留采取法律手段维护正当权益的权利。